ARAZİ SATIŞ İŞLEMLERİ

1.SORU: Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü ne demektir ve ne kadardır?

CEVAP: Bir ailenin kırsal alanda geçimini temin edeceği geliri sağlayacak arazi büyüklüğüdür. Bu büyüklükler Bakanlık tarafından bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçelerin Kanuna ekli (1) sayılı listede yer almak ta olup, sulu, kuru, dikili ve örtü altı arazi kullanımları için ayrı ayrı hesaplanmıştır.

2.SORU: Yeter gelirli arazi büyüklükleri nasıl belirlendi?

CEVAP: Yeter gelir hesabında, tarım sektöründe kişi başına düşen milli gelirin (3.650 $) en az dört katı geliri sağlayacak toplam arazi büyüklüğü esas alınmıştır. (Yıllık gelir 31.000 TL, aylık gelir 2.580 TL'dir).

3.SORU: Asgari bölünemez parsel büyüklüğü nedir ve ne kadardır?

CEVAP: Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 20 dekar, dikili tarım arazilerinde 5 dekar ve örtü altı tarımı yapılan arazilerde ise 3 dekar olarak belirlenmiştir.

4.SORU: Benim köyümde bölünemez arazi büyüklüğü ne kadardır, nasıl öğrenebilirim?

CEVAP: Kanunun Ek-1 sayılı cetvelde İlçe bazında bu büyüklükler belirlenmiştir.

5.SORU:Kardeşlerimden devir aldığım arazileri üçüncü şahıslara

satabilecek miyim?

CEVAP: Tarım dışından kaynaklı değer artışı üzerindeki haklar saklı kalmak kaydıyla mirasçıların muvafakati alınarak satılabilir. Alacak üçüncü kişi bu şartı kabul etmiş sayılır.

6.SORU: Üçüncü şahıslara satış durumunda kardeşlerin saklı olan hakları nasıl korunacak?

CEVAP: Devir işlemi yapıldığı aşamada tapuya şerh konularak.

7.SORU: Başka İl/İlçe veya Köyde bulunan arazimi satabilecek miyim?

CEVAP: Ekonomik bütünlük içerisinde olmayan araziler satılabilecek. Ekonomik bütünlük, tarımsal faaliyetleri olumsuz etkileyebilecek uzaklık ve küçüklükte olması durumunu ifade eder.

8.SORU: Benim mahallem gibi 3083 Sayılı Kanun kapsamında bulunan alanlarda 15.05.2014 tarihinden sonra meydana gelen ölümlerde, miras, intikal, satış, hibe ve rızai taksim gibi işlemler nasıl yapılacaktır.

CEVAP: 3083 sayılı Kanun kapsamında Uygulama Alanı olarak ilan edilen yerlerde bulunan şahıs arazisinde, 15.05.2014 tarihinden sonraki intikal işlemleri, 6537 sayılı Kanunun 8/B ve 8/C maddesine göre yapılırken; satış, hisseli satış, izaleyi şuyu davaları sonucunda icra yoluyla satış, ifraz, vasıf değişikliği, devir, vb. tapu işlemleri ise 3083 sayılı Kanun ve ilgili mevzuatları doğrultusunda yapılacaktır.

MİRASLA İLGİLİ KANUNUN GETİRDİKLERİ

​9.SORU: Mirasçıların, miras üzerinde anlaşmaları halinde mirasa konu mallar ile ilgili seçenekleri nelerdir?

CEVAP:

- Mirasçılar, üzerinde anlaşma sağladıkları mirasçıya kendi paylarını Tapu Müdürlüklerinde devredebilirler. Bu devir işleminde arazi bedeli mirasçılar arasında belirlenebilecektir, gerektiğinde kredi imkânlarından yararlanacaklardır.

- Aile malları ortaklığı şeklinde ortak kullanabilirler, bu durum tapu kayıtlarında beyanlar hanesine şerh edilecektir.

- Hisse payları oranında ortak oldukları Limited şirket kurabilir, arazilerini şirket adına tescil ettirebilir ve şirket kimliği altında faaliyete devam edebilirler. 

- Mirasçılar mirasa konu tarımsal arazilerinin tamamını üçüncü şahıslara satış sureti ile tasfiye edebileceklerdir.

10.SORU: Aile Malları Ortaklığı Nasıl İşletilecek?

CEVAP:

Mevcut durumda uygulanmakta olan;

     - Hissedarlar arasında ortak kullanım,

     - Bir hissedara kiralama,

     - Bir hissedarın yarıcılık yapması,

     - Üçüncü şahısla ortakçılık, kiralama veya yarıcılık yöntemlerinden birisi kullanılacaktır.

11.SORU: Mirasta devir işlemi için bir süre var mıdır? Varsa süresi içinde yapılmazsa ne olur?

CEVAP: Vardır. Bu süre bir yıldır. Bu süre geçirilirse Bakanlıkça mirasçılara 3 ay süre verilecek ve bu süre içinde devir işlemleri yapılmadığı takdirde Bakanlık devir işlemlerini re'sen yapacaktır.

12.SORU: Mirası bir mirasçının alması durumunda, diğer mirasçıların payları nasıl ödenecektir?

CEVAP: Mirasa konu arazinin tarımsal değeri hesaplanarak diğer hissedarların payları oranında ödenecektir.

13.SORU: Mirası devralan mirasçının ödeme gücü bulunmadığı takdirde, ödeme nasıl olacaktır?

CEVAP: Öz kaynakları ile ödeme imkânı olmazsa, Bakanlıkça bankalardan kullanacakları kredi için faiz desteği verilebilecektir.

14.SORU: Araziyi alan mirasçı sulh hâkiminin kararından itibaren en geç bir yıl içerisinde ödeme yapmaz ise ne olacak?

CEVAP: Sulh hukuk hâkimi, tarımsal arazinin diğer istekli mirasçılara devrine, istekli mirasçı olmaması halinde açık artırma ile satılmasına karar verecektir.

15.SORU: Tarım arazisi dışındaki mirasa konu malların durumu ne olacaktır?

CEVAP:

- Mirasa konu araziler için zorunlu olan araç, gereç ve hayvanların mülkiyetinin, mirası alan mirasçının istemesi halinde mirasçılar gerçek değeri üzerinden devredilebilir.

- Tarım arazileri ile sıkı sıkıya bağı olmayan taşınır veya taşınmaz mallar, ilgili mevzuat hükümlerine göre değerlendirilir.

16.SORU: Mirasçı ölmeden önce ehil mirasçıyı belirleyebilir mi?

CEVAP: Belirleyebilir, diğer mirasçıların itiraz etmesi halinde ehil mirasçıyı Sulh Hukuk Hâkimliği belirler.

17.SORU: Tarım arazilerini devir alacak kişinin önceliği nasıl belirlenecektir?

CEVAP: Tarım Arazilerinin devri öncelikle ehil mirasçıya yapılır.

18.SORU: Ehil mirasçı kriterleri nelerdir?

CEVAP:

- Birinci öncelik geçimini mirasa konu tarımsal araziden sağlama,

- Kişisel yetenek ve durumu, mirasa konu tarımsal araziyi işlemeye konu olması,

- Eğitimi, deneyimi, tarımsal örgütlere üyelik durumu vb. kriterlere bakılacaktır.

19.SORU: Birden fazla ehil mirasçı olması durumunda ne olacak?

CEVAP: Geçimini yalnızca bu arazilerden sağlayan ve başka gelir kaynağı olmayan mirasçıya öncelik tanınacak.

20.SORU: Kadınlar ehil mirasçı olabilir mi?

CEVAP: Kriterleri sağlaması durumunda ehil mirasçı olarak belirlenebilir.

21.SORU: Ehil mirasçı olmaması durumunda ne olacak?

CEVAP:Ehil mirasçı olmaması halinde en yüksek bedeli teklif eden istekli mirasçıya devir yapılacak.

22.SORU: Kardeşime devrettiğim arazi üzerinde gelecekte benim bir hakkım olacak mı?

CEVAP: Devredilen tarım arazisinin devirden itibaren 20 yıl içerisinde tarım dışı kullanımdan dolayı meydana gelecek değer artışlarından payları oranında hissedarların hakkı saklıdır.

23.SORU: Mirasçılardan biri veya tamamı reşit değilse durumu ne olacak?

CEVAP: Varsa diğer mirasçılardan birine veya üçüncü bir kişiye arazilerin yönetimini tedbiren verebilir.

24.SORU: Miras bırakanın borçları ile ilgili nasıl işlem yapılacaktır?

CEVAP: Miras bırakanın borçları var ise ehil mirasçıya bırakılan arazilerin tarımsal değeri hesaplanarak borçlar düşüldükten sonra diğer mirasçıları payları ödenir.

25.SORU: Mirasın devredilmesi işlemlerinde vergi kolaylıkları olacak mı?

CEVAP: Miras ile ilgili devir işlemlerinde alınan harçlar ve damga vergisi alınmayacaktır.

26.SORU: Kendisine arazi verilmeyen ve köyde yaşamak zorunda olan kardeşlerin durumu ne olacak?

CEVAP: Kardeşlerden birisi araziyi almaya muktedir oluncaya, diğerleri de başka bir geçim imkânı buluncaya kadar, aile malları ortaklığı şeklinde ortak kullanım yapmak sureti ile mevcut durumlarını bir süre daha devam ettirebilirler.

27.SORU: Şehirde yaşayan ve köyde ev yapmak isteyen mirasçılar ne yapacaktır?

CEVAP: Bu tür talepler olması durumunda uygun arazilerde köy gelişme alanları planlanarak bu kişilerin köylerinde ev sahibi olmalarına yardımcı olunacaktır.

28.SORU: Babamız üç yıl önce öldü, biz 4 kardeşiz, arazi intikallerimizi yaptırdık ancak araziler ifraz edilmedi. Yeni yasa bizimle ilgili ne getiriyor?

CEVAP: Ölüm kanundan önce gerçekleştiği için önceki kanun hükümlerine göre işlem yapılacaktır.

PARÇALANMIŞ ARAZİLERİN DURUMU VE ARAZİ EDİNME 

29.SORU: Öngörülen Yasadan önce bölünmüş mevcut küçük hisseli arazilerin durumu ne olacak?

CEVAP:Bu araziler mevcut durumları ile kullanılmaya devam edilecek. Ancak bu arazilerin de ekonomik büyüklüklere kavuşturulması için; Araziyi kullanan çiftçilere kredi desteği sağlanarak diğer hisseleri alması konusunda kolaylıklar sağlanacaktır. Arazi toplulaştırma projeleri ile bu arazilerin ekonomik büyüklüğe ulaşması sağlanacaktır.

30.SORU: Öngörülen Yasadan önce bölünmüş ve itilaflı durumda olan hissedarlarla ilgili ne getirilmektedir?

CEVAP: Bakanlık arazi edindirme kurumu gibi çalışarak hissedarların alım satım işlemleri ile ilgili anlaşmaları konusunda destek sağlanacaktır. Ayrıca, ihtilafları gidermek amacıyla Bakanlığın talebi üzerine kamulaştırma, alım ve satım işlemleri Maliye Bakanlığı tarafından ilgili mevzuatına göre yerine getirilecektir.

31.SORU: Köyümde birden çok parselde hissedar durumdayım. Hisselerim küçük ve birçok parselde oldukları için satamamaktayım. Kanunda bu konu ile ilgili ne tür yenilikler var?

CEVAP:

- Bu durumda olan kişiler, hisse miktarlarındaki arazilerinin tamamını hissedar oldukları parseli kullanan kişilere satabilirler, alıcının ekonomik durumunun iyi olmadığı durumlarda "arazi edindirme" kredilerinden yararlanabilirler.

- Hissedar oldukları kişinin satın almak istememesi veya değerinin altında teklif vermesi durumunda, komşu parsellerin sahiplerine satabilir, hissedarların muvafakati ile arazide gerekli ifraz ve tevhid yapılabilir.

- Bu durumda olan kişilerin sayısının çok olması halinde köylerinde bir araya gelerek arazi toplulaştırması talep edebilirler. Toplulaştırma işleri arazi edindirme işlemiyle birlikte yürütülecektir.

- Satıcıların ve alıcıların listesi oluşturulacak, alıcı yoksa satış işlemi gerçekleşmeyecektir.

32.SORU: Tarım arazilerinin değer tespiti nasıl yapılacaktır?

CEVAP: Tarımsal arazilerin gelir değeri, arazilerin optimum koşullarda işletilmesi halinde elde edilecek yıllık ortalama net gelirine göre hesaplanacaktır. Bu hesaplama aşağıdaki şekilde yapılacaktır;

Değerleme yapılan yıl içinde çiftçi eline geçen ürün fiyatlarıyla (TÜİK verileri esas alınacak), ürünlerin Bakanlık sistemlerindeki son beş yıllık verim ortalamaları çarpılarak yıllık ortalama gayrisafi üretim değeri hesaplandıktan sonra, değerleme yapılan üretim dönemi için Bakanlık İl ve İlçe Müdürlüklerince belirlenecek olan bölgede yetiştirilen hakim ürünler için yapılan ortalama yıllık üretim masraflarının yıllık ortalama gayrisafi üretim değerinden çıkarılması sonucu, arazinin yıllık ortalama net geliri tespit edilecektir. Daha sonra tespit edilen bu yıllık ortalama net gelirin yirmi yıl ile çarpılması sonucu oluşan değer, tarımsal arazilerin gelir değeri olarak dikkate alınacaktır.

Tarımsal gelir değerine yapılacak itirazlar; hesaplamada kullanılan arazilerdeki ürün deseni ve verimleri, ürün maliyetleri ve çiftçi eline geçen fiyatlar üzerinden yeniden değerlendirilecektir. Arazilerin ürün desenine, maliyetlerine ve çiftçi eline geçen fiyatlara yapılacak itirazlarda Bakanlık ve TÜİK sistemlerindeki kayıtlar esas alınacaktır.

33.SORU: Mevcut ekonomik olarak kullanılamayan arazilerin durumu ne olacaktır?

CEVAP: Bu araziler mevcut durumları ile kullanılmaya devam edilecek. Ancak bu arazilerin de ekonomik büyüklüklere kavuşturulması için;

     - Araziyi kullanan çiftçilere kredi desteği sağlanarak diğer hisseleri alması konusunda kolaylıklar sağlanacaktır.

     - Kamulaştırma ve alım ile satım işlemleri Bakanlığın talebi üzerine Maliye Bakanlığı tarafından gerçekleştirilecektir.

     - Arazi toplulaştırma projeleri ile bu araziler ekonomik büyüklüğe ulaştırılarak rayiç bedel üzerinden satılması sağlanacaktır.

34.SORU: Kanunun yürürlüğünden önce intikal eden çok hisseli veya hissedarların bulunamaması nedeniyle çözüme ulaşamayan arazilerin durumu ne olacak?

CEVAP: Çok hisseli veya hissedarlarına ulaşılmasında sıkıntı yaşanan araziler kamulaştırılarak hissedarların alacakları banka hesaplarına yatırılacaktır. Daha sonra bu araziler araziyi kullanan veya arazisini büyütmek isteyen çiftçilere satılacaktır.

35.SORU: Sıfırdan tarım arazisi satın almak isteyen şahıslar bu kanunun sağladığı kredi avantajlardan yararlanabilecek mi?

CEVAP: Bu kanunun yayımı tarihinden sonra arazi edinen şahıslar kanunda yer alan kredi avantajlarından yararlanamayacaktır.

36.SORU: Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmeliğin 13.maddesindeki; "Malikin arazilerinin tamamının alımı için istekli olmaması durumunda, Bakanlık bu arazilerin en az % 50'sinden az olmamak şartı ile mevcut arazilerini yeter gelirli büyüklüğe ulaştırmak amacıyla talepte bulunan maliklere satışına izin verebilir. Satışı yapılmayan tarımsal arazilerle ilgili olarak, Kanunun 8/K Maddesi hükümleri uygulanır" denilmektedir. Bu tür arazilerde Kanunun 8/K maddesi hükümleri nasıl uygulanacaktır?

CEVAP: Bu şekildeki satış taleplerinde, malikçe aynı anda satışı yapılamayan kalan tarımsal arazilerin; 5403 sayılı Kanunun 8/K maddesindeki "arz talep listelerinin oluşturulması" şeklinde ifade edilen hüküm uyarınca, parsel bilgileri ve arazi değerinin belirlenmesine yardımcı olacak diğer özellikleri ile birlikte, İl Müdürlüğünce Excel ortamında tarımsal arazi arz listelerine alınması sağlanmak suretiyle satıcılar listesi oluşturulacaktır. Alıcılarla ilgili olarak da, almak istedikleri tarımsal arazinin miktarı, yeri, nitelikleri vb. bilgileri ihtiva edecek şekilde talep listeleri oluşturulacak ve tarafların anlaşmaları konusunda doğrudan aracılık yapılabilecektir. Bakanlık tarafından söz konusu işlemle ilgili hazırlanan program tamamlandığında, İlimizde satışa konu tarımsal arazilerle ilgili arz ve talep listelerine internet erişimi sağlanmış olacaktır.